Голосования

В эпоху какого руководителя России Вы предпочли бы жить?




О том как всё устроено

Неосвоенный рынок на 10 миллионов квартир, или кризис, который Мы создаём Сами.

Мировой кризис

06.10.2015 05:35

ankot

152

У НАС СЕГОДНЯ ЕСТЬ РЫНОК НА ТРИЛЛИОНЫ РУБЛЕЙ, НА КОТОРОМ НИКТО ПРОСТО НЕ ХОЧЕТ РАБОТАТЬ. НЕ ВИДЯТ, И ВИДЕТЬ НЕ ХОТЯТ. ЛУЧШЕ РАЗОРЯТСЯ.
И Я СОВЕРШЕННО НЕ ИСКЛЮЧАЮ, ЧТО У НАС В СТРАНЕ, В РАЗНЫХ ОТРАСЛЯХ, ТАКИХ РЫНКОВ МНОГО...

Неосвоенный рынок на 10 миллионов квартир, или кризис, который Мы создаём Сами.

   Есть старый анекдот. Встречаются два приятеля, и один второму говорит: Был у знакомых, а у них старая клетка, со старым попугаем. Попугай всё время скреб клетку когтями, долбил клювом и приговаривал: ”Пиастры! ПИАСТРЫ!!! Да Пиастры же, блин!!!”. - Ну и что? - Да… попугай сдох, а в клетке действительно пиастры оказались…)

  Последний месяц Я  пытался найти адекватный контакт, который готов использовать рынок, на котором этих “пиастров”, как… При этом, на сегодняшний день, этот рынок считается одним из наиболее катастрофически падающих.

  Я наслушался очень много возражений, которые, по мере объяснения, уходили сами собой, и оставалось три варианта вывода:

1. Нам это не интересно.

2. Идея хорошая, но несвоевременная.

3. Тебе нужен контакт, как можно ВЫШЕ.

   С ВЫСОКИМИ контактами, как-то… не сложилось, поэтому публикую наиболее простой вариант…

   Речь пойдет о рынке жилья в многоквартирных домах.     

  В сложной на сегодня ситуации, на фоне сокращения числа покупателей, строительные компании разделились, в основном, на две неравные части:

Первая часть – это крупные застройщики, которые имеют достаточно собственных средств, чтобы начать строительство многоквартирных домов, и практически не чувствуют кризиса (по крайней мере так говорят “манагеры” среднего звена). Они за свой счёт начинают строительство и сразу начинают подключать к нему те финансовые потоки, которые идут от покупателей, которые готовы купить “квартиры в строящихся домах”, с хорошей скидкой. Дальше, по мере продажи квартир и окончания строительства, ключевой точкой для них является ПОЛНЫЙ ВОЗВРАТ СОБСТВЕННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ (с учётом инфляции и кредитных процентов, если такие были). Всё, что дальше – это ИХ ПРИБЫЛЬ.  Дойдя до этой точки, застройщики неохотно идут на дополнительные скидки – им это не надо: ЗАЧЕМ СОКРАЩАТЬ ПРИБЫЛЬ И ЛОМАТЬ РЫНОК. По мере продажи остатков, начинают следующий объект.

   Раньше так же поступали и небольшие компании (вторая часть), но несколько лет назад рынок замедлился, продажа целого объекта стала происходить медленнее, а учитывая, что Они ещё и строили на кредитные деньги, которые стали ещё и дороже, возврат себестоимости стал происходить медленнее.     Именно эти компании периодически разрождаются “небывалыми акциями на некоторое количество квартир” – когда совсем “прижимает”.  Судьба именно этих компаний на сегодняшний день особенно незавидна. Начинать новые объекты им всё сложной, и они постепенно уходят с рынка.

  Для крупных застройщиков, это всего лишь вымывание с рынка “всякой шелупони”. Они останутся работать с теми, у кого деньги есть, поскольку конкурентов уже не будет. И цены ронять будет некому. ПРОСТО РАЙ.

  То, что при этом общее количество строек в Стране сократится, хотя потребность в жилье есть, их вообще не волнует. ДА ЗДРАВСТВУЕТ РЫНОК ПО-РОССИЙСКИ!!!

  Без шансов получить нормальное жильё остаётся огромное количество людей, которые не вписываются в современный формат потребления. И это не только бюджетники, это даже те, кто сегодня неплохо зарабатывают, и будут трудиться ещё много лет. Но в нынешние “ипотеки” Они не вписываются по двум причинам: во-первых, кто даст простому водителю, или строителю кредит на миллион-полтора, при з/п в 30.000 рублей, а во-вторых – Он сам не возьмёт: подписаться на выплату 15-20 тысяч в месяц на 10-15 лет, при вполне реальных перспективах упасть в заработке до 20 тысяч (ну кризис…). Наши люди – не идиоты…

   А теперь ИДЕЯ. И тут Я попрошу Вас, как было сказано в одной старой восточной сказке, “положить своё нетерпение в сундук ожидания” и делать выводы о прочитанном только дочитав до конца.

  Представьте, что обычной рабочий устраивается на новую работу, на новом месте, и ему говорят: “Всё хорошо, Мы Вас берём, з/п – 30.000. Правда, жильё Мы не даём, но тут рядом есть застройщик, который предлагает в аренду комнаты в двухкомнатных квартирах в своём новом доме”. (Доходные дома ведь уже не редкость, правда?).

   Дальше, Человек уже смотрит комнату с представителем застройщика, и тот ему говорит: “У Нас есть предложение. После того, как вы проживёте с соседом два, или три месяца и поймёте, что можете нормально сосуществовать, Вы можете начать ВЫКУПАТЬ ПОЛОВИНУ КВАРТИРЫ КАЖДЫЙ. Условие: сразу выплата 50% стоимости, а потом, на протяжении, 10 лет – остаток”.

   КОНЕЧНО, СУММА  ТУТ ЗАВИСИТ ОТ УРОВНЯ ЦЕН НА КВАРТИРЫ В ЭТОМ КОНКРЕТНОМ ГОРОДЕ, НО ПОСЛЕ ПЕРВОГО БОЛЬШОГО ВЗНОСА ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ ВЫПЛАТА, В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ, НЕ ПРЕВЫШАЕТ 10 ТЫСЯЧ В МЕСЯЦ.

  В приложенной таблице указаны, для сравнения, вариант обычной ипотеки на аналогичную 2х комнатную квартиру, вариант ипотеки на квартиру-студию, и Наш вариант – выкуп половины “двушки”. Комнаты одинаковые, метраж – эконом.

  Цена на двухкомнатную квартиру указана в 2.500.000  рублей – вполне реальная цена на квартиру в 45 м2 эконом класса практически в любом областном центре России. Тут есть допуски – проверял в разных цифрах, но работает это везде, кроме, на Мой взгляд, Москвы – хотя и тут есть варианты.

   Основная идея заключается в том, что сегодня Нас заставляют прыгать сразу на третью ступеньку: во-первых, Мы должны внести достаточно большой стартовый взнос, а во-вторых, высокий процент по ипотеке. Да, сейчас стартовый взнос сокращают, но ежемесячные выплаты!!!

 Предлагаемая схема позволяет идти к цели не торопясь, постепенно, нигде не рискуя. Есть минимальный размер платежа, а дальше Человек САМ решает, насколько быстрее Он проходит первую часть пути. Поскольку Его целью, является, естественно, не (уже слышу) коммуналка, его цель – нормальная двухкомнатная квартира.

    Рассмотрим схему с точки зрения потребителя: при указанной цене Он должен выплатить сразу 625 тысяч за свою половину, и дальше выплачивать НЕ БОЛЕЕ 9,5 тысяч рублей в месяц, плюс коммунальные платежи – ещё полторы-две тысячи. И через 10 лет ВСЁ – минимум - ЕГО СОБСТВЕННОСТЬ!

   ЭТО РЕАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ДЛЯ ВСЕХ РАБОТАЮЩИХ ЛЮДЕЙ ОТ 20 ДО 50 ЛЕТ.

  При этом в таблице, ВНИЗУ есть вариант, где видно, что если Человек готов платить по 15,5 тысяч в месяц, Он получает свою часть через 5 лет. А потом Фирма-Застройщик берёт эту долю в качестве выплаты за НОВУЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ. Это может произойти не сразу – Человек может решить копить год -  два – три, чтобы потом платить меньше (Он ведь теперь платит только коммунальные выплаты), или может переехать сразу. Да, стоимость может быть другой, но и половина квартиры тоже выросла в цене, и кроме того, Застройщик заинтересован в продаже ещё одной квартиры – можно договориться. И конечно, клиент может продать свою половину третьим лицам…

   НО ГЛАВНОЕ - ВЕСЬ ПУТЬ, ЕГО СРОК И СЛОЖНОСТЬ ОПРЕДЕЛЯЕТ КЛИЕНТ! ЗАСТРОЙЩИК ДАЁТ ТОЛЬКО НАЧАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ, КОТОРЫЕ, ЕСТЕСТВЕННО, ЕГО ТОЖЕ УСТРАИВАЮТ.

   Кстати, о проценте на кредит. Я указал 12% годовых, поскольку сейчас именно такой процент действует на рынке первичного жилья. Но если учитывать, что в сумму кредита заложена и прибыль (Я указал скромные 20%), то процент на неоплаченную часть себестоимости для строителя составит уже 20%. (625/375х12%=20%)

Технические моменты:

1. При заселении в арендуемую комнату Застройщик предлагает не более 5 вариантов (иначе расселятся в полупустые квартиры).

2. Социальные сети позволят выбрать соседа вполне адекватного – это люди сделают сами.

3. Пока вся сумма не выплачена – квартира находится в собственности Застройщика.

4. Каждый из соседей в выплатах не зависят друг от друга. Выплатил – свободен двигаться дальше.

5. Если у Клиента возникли проблемы с выплатами, то – в зависимости от срока: на первоначальном этапе – выселение с возвратом денег, далее – по договорённости – либо вычитание суммы из уже выплаченного (если проблемы временные), либо – аукцион. При популярности программы – всё будет прозрачно и честно.

6. Основной двигатель программы – Она проста и понятна: меньшим комфортом на первом этапе Ты уменьшаешь бремя процентов (оно, в идеальном варианте, в три с лишним раза меньше, чем при ипотеке).

7. Программа работает не 10-15 лет, а ВСЕГДА! Просто, по мере удовлетворения спроса, сокращается застройка.

8. Программа, как велосипед – работает, пока никто никого не “кидает”. В интересах застройщиков вести себя корректно – или полная потеря рынка.

9. Чем программа масштабнее – тем популярнее.

  Кому-то может показаться, что эта программа ущемляет интересы Банков-Инвесторов, но это совсем не так! Банк даст ипотеку Человеку без гарантий? Или банк даст ипотеку на двухкомнатную квартиру на два различных лица без гарантий?

   Нет! Это работа и задача непосредственно Застройщиков. Им и должны поступать инвестиции. Сами банки на этом рынке работать смогут только как на вторичном.

  Теперь по возражениям:

1.Где строители возьмут деньги на такой проект?

 - три варианта: деньги могут выделить инвесторы, оценив перспективы рынка – а это ТРИЛЛИОНЫ РУБЛЕЙ, что подразумевает полный передел рынка. Тут возможно и создание ГосКорпорации с государственными средствами – по тем же причинам, плюс социальное значение. Третий вариант – сами Строители, ещё обладающие средствами, оценят перспективы не только рынка, но и последствий его игнорирования.

2. Строителям это не выгодно, при этом ВСЕ ПРИЗНАЮТ, что для Народа это ВЫГОДНО.

Да, потребуются инвестиции.  Да, будет кредитный процент. Да, элементарная отделка.

Но Мы знаем, какие проценты заложены в себестоимость. И динамика строительства и продаж таких квартир будет совсем другая.  И если спросить НЕ МЕНЕДЖЕРА, а Владельца Бизнеса: ”Раньше Вы имели оборот в 100 миллиардов в год, с прибылью 30 миллиардов (такой процент немного ближе к истине), сейчас Вы имеете 60 с прибылью в 18, а через пару лет будет 40 с прибылью 12… А Вам не интереснее оборот в 150 с прибылью ОПЯТЬ В 30 МИЛЛИАРДОВ?”

3. Где люди возьмут деньги?

 - Учитывая, что Мы не говорим о том, что ВСЕ СРАЗУ “ломанутся” в эту программу – дадим работу статистике:  тут есть три категории потенциальных клиентов. Первые – это те, кто имеет некие активы – дача, земля, дом, сбережения, свои и родственников – т.е. некий ресурс, который находится в доступной близости, но недостаточен для применения в нынешней системе. Это, кстати, упрощает и решение жилищных споров в семьях. Вторые – это те, кто могут получить такой ресурс в перспективе. Третьи – это те, кто ресурсов не имеет, но заинтересован. А как они будут выискивать возможности… это и просто накопления, и сторонний кредит, и беспроцентная ссуда на работе…

  Главное – это то, что у Людей появляется ВОЗМОЖНОСТЬ, ПРОСТО СЕЙЧАС ЭТОЙ ВОЗМОЖНОСТИ ВООБЩЕ НЕТ. У этих людей. Кроме того, в городах, где квартиры стоят дешевле, и первый взнос будет меньше.

4. Коммуналка… отличие – в полном равенстве условий и понимании общей цели и сроков, т.е. – не “пауки в банке”…

5. Квартиранты разнесут квартиру вдребезги…

Во-первых, просто арендаторы и выкупающие будут селиться в разные подъезды. Арендаторы – на особом контроле, а Человек, который внёс, в зависимости от города (разная цена квартиры) от 500 до 625 тысяч рублей, уже ПАРТНЁР – Он “глупостей” делать не будет.

6. Проблемы при выселении неплательщиков.

Во-первых потребуется качественная юридическая поддержка – всё должно быть прописано в договоре. Во-вторых – ОТНОШЕНИЕ ОБЩЕСТВЕННОСТИ.

Если представить, что эта Система именуется, к примеру, Поволжское Квартирное Товарищество, или Уральское, или Сибирское…и люди чувствуют себя в нём партнёрами, то отношение к “скандалистам” может легко трансформироваться на отношение к АФЕРИСТАМ. А Нормальные Люди и уходить будут нормально. В любом случае, таких людей будет очень мало – после первого Большого взноса – дальнейшие выплаты минимальны…

7.  Люди не поверят.

Если начать в одном городе, будет сложнее, но чем более массово это начнёт работать – тем проще будет. А Вера… покажите Людям квартиры, заселите их сначала как арендаторов, объясните разницу…    Ну и конечно, в идеале – гос. гарантии…

8. Кстати, одним из аргументов было сокращение аренды жилья, отсутствия спроса на нём. А как Вы хотели? В стране кризис, а Народ будет прыгать с места на место? Народ будет ужиматься. И тут Он сам решит, что правильнее – платить вечно аренду за съёмное жильё, или иметь возможность дёшево, практически по цене аренды его выкупать…

9. Зачем, и Кому всё это надо?

Общение с Застройщиками показало, что Мнение Народа, как обычно, вообще никого не интересует. Крупным компаниям глубоко плевать, а риски вообще не их профиль. Мелкие и средние ТАКИМ никогда не занимались, да и “не до жиру” им нынче.

  Так кто же ЭТИМ займётся?

Может это будет серьёзный инвестор, который хочет зарабатывать деньги? Или крупная строительная Компания, которая хочет расширить своё присутствие в регионах и зарабатывать Хорошие Деньги ВСЕГДА? Или группа региональных строительных компаний, которые ещё не совсем “просели”? Или, О ЧУДО!!! Государство захочет, наконец, получить контроль над строительным сектором и создать ГосКорпорацию, скупив разоряющиеся компании под Новые задачи?

  Прежде чем гадать, надо осознать, что в ситуации, когда все говорят, что здесь нефти (прибыли) НЕТ,

Я говорю, что здесь нефть (прибыль) есть! ЕЁ ПРОСТО НАДО НЕМНОГО ПО-ДРУГОМУ ДОБЫВАТЬ…

  ОЦЕНИТЕ ПОТЕНЦИАЛ РЫНКА! При этом нет необходимости ронять цены до минимума. Строитель, который работает на грани себестоимости, существует на грани разорения, а это дополнительный риск для Покупателя. Да и не поможет это сегодня… ТОЛЬКО ИЗМЕНЕНИЕ СТРАТЕГИИ!

   И… оцените социальный потенциал предложения!

В стране, где нет Национальной Идеи, где Люди не могут быть уверены в завтрашнем дне, ВОЗМОЖНОСТЬ КАЖДОГО АДЕКВАТНОГО ЧЕЛОВЕКА ОБЕСПЕЧИТЬ СЕБЕ ГАРАНТИРОВАННУЮ СТАБИЛЬНОСТЬ И УВЕРЕННОСТЬ В БУДУЩЕМ – ЭТО ДОРОГОГО СТОИТ… Это и Уверенность, и Стимул в Работе…

  Описанная Концепция в принципе, меняет подход к движению Человека по Жизни, более ЧЁТКО расставляет приоритеты, даёт понимание того, как пошагово можно Качественно и Комфортно ОБУСТРОИТЬ СВОЮ ЖИЗНЬ. УПРАВЛЯТЬ ЕЮ. А спокойный Народ – это Мечта Власти…)

  А кто будет этим заниматься…

   При равнодушии Крупных Застройщиков к происходящему, Строители, находящиеся в сложном положении могут САМИ скооперироваться и обратиться к Власти с предложением “окучить” этот НОВЫЙ рынок, учитывая его Перспективность, Прибыльность и Социальную Значимость. При некоторой Государственной поддержке, на условиях, которое Государство поставит. Всяко лучше, чем банкротство…

  А относительно Москвы… как Вы понимаете, московские цены Народ не потянет – нет таких резервов. Хотя, как отдельные программы… где-то может и пойти. Как ЭЛИТНЫЕ КОММУНАЛКИ.)

   Но участие Государственных Министерств и Ведомств, плюс Крупные Корпорации, да и просто Фирм с деньгами тут вполне возможно: Компания вносит Первый Большой Взнос, заселяет сотрудников с выплатой аренды ниже рынка. И арендаторы счастливы, и помогают Компании выплатить большую часть тела кредита за квартиру, которое Она (Компания) получает в собственность…В Подмосковье это точно сработает…Я просчитывал разные варианты…

  Но это мелочи…

  Главное – это то, что У НАС СЕГОДНЯ ЕСТЬ РЫНОК, НА КОТОРОМ НИКТО ПРОСТО НЕ ХОЧЕТ РАБОТАТЬ. НЕ ВИДЯТ, И ВИДЕТЬ НЕ ХОТЯТ. ЛУЧШЕ РАЗОРЯТСЯ.

   И Я СОВЕРШЕННО НЕ ИСКЛЮЧАЮ, ЧТО У НАС В СТРАНЕ, В РАЗНЫХ ОТРАСЛЯХ, ТАКИХ РЫНКОВ МНОГО…


Оцените статью