Голосования



Что вы думаете о деле Улюкаева?




Хоронить заказывали?

Хоронить заказывали?

Михаил Веллер

63825


Тема Продажи на первичном рынке недвижимости в США.

Архивные материалы

26.04.2011 03:36

Михаил Хазин

103

Текст написан для fintimes.ru

Рынок недвижимости – один из самых главных в США, причем сразу по нескольким причинам. Первая – производство в нем в большой степени внутреннее, то есть его нельзя полностью заменить на импорт. Вторая – он самый большой в США, в том смысле, что именно на него приходится большая часть расходов домохозяйств, именно он составляет большую часть конечного спроса. И, наконец, именно этот рынок обеспечивал возникновение значительной части залоговых активов, под которые выдавались новые кредиты.
Падение этого рынка демонстрировало сразу несколько кризисных процессов в экономике США. Это и падение совокупного спроса (отметим, что часть средств, которые экономили домохозяйства за счет отказа от покупки недвижимости, они вкладывали в покупку чисто потребительских товаров, в связи с чем, их продажи иногда растут даже на фоне падения общего спроса), и сокращение объемов кредитования, и сокращение расходов на инфраструктуру. Но именно рынок недвижимости является тем инструментом, через который, теоретически, во всяком случае, возможно восстановление экономики. Грубо говоря, если этот рынок пойдет вверх, то муниципалитеты смогут получать больше денег (за счет налога на недвижимость), эти деньги позволят улучшить социальную инфраструктуру, активнее начнут работать местные банки, и так далее, и тому подобное ... В общем, жизнь начнется заново.

Именно по этой причине так важен рынок первичного жилья. Именно первичного, поскольку на вторичном рынке много домов, отобранных у ипотечных неплательщиков, они несколько затуманивают общую картинку. И вот вчера должны были выйти новые данные по этому рынку. Аналитики предсказывали ограниченно оптимистичную картину: «согласно прогнозам аналитиков, продажи на первичном рынке жилья в США, вероятно, поднялись в марте от рекордных минимумов. Дом считается проданным, когда подписан договор купли-продажи. По данным опроса Bloomberg, аналитики ожидают, что число таких подписанных договоров в прошлом месяце выросло на 12%, таким образом, годовой показатель роста составил 280 тыс. против 250 тыс. в феврале. "Рынок жилья будет восстанавливаться очень медленно. Уже видно свет в конце туннеля, но до него еще очень далеко. Кредиты по-прежнему почти не доступны, а рынок труда не готов поддержать покупательскую активность", - отметили в Barclays Capital».

В реальности, продажи новых домов за март составили +11% до 300 тыс. против прогноза 280 тыс. Это, конечно что-то, хотя и очень мало, для реального роста нужно куда больше. Фактически, сегодняшние цифры говорят, скорее, о колебаниях в рамках общего понижательного тренда. Но может ли реально начаться рост?

С одной стороны, он не может не начаться, поскольку нужно же людям где-то жить. Но уж больно это абстрактные рассуждения. Если смотреть на обеспеченность квадратными метрами на одного человека, то в США он выше, чем в Западной Европе почти в два раза, не говоря уж о России. То есть, снижение продаж может продолжаться еще достаточно долго – никаких проблем в этим нет. Разумеется, трудно себе представить коммуналки в США, но бедные люди не могут себе позволить лишнего, а «средний класс» в США умирает, поскольку его существование поддерживалось, в основном, за счет кредита.

Кроме того, важно еще, что строить. Одно дело – приличные дома, другое – бараки (хотя многие дома в США, с нашей точки зрения – фанерные хибары). Впрочем, в стоимости современного дома собственно строительство занимает не самое большое место, скорее, стоит земля, инфраструктура и так далее. В общем, долги домохозяйств в США столь велики, что выбор, фактически, лежит в плоскости: покупка дома – возврат долга.

Отметим, что оба этих варианта замыкаются на финансовую систему: не возвращать долги – значит увеличивать «плохие» активы на балансах банков, покупать дома – требовать новые кредиты. Банки бы и рады, например, реструктурировать «старую» задолженность, чтобы запустить новую волну строительства и продаж, но у них тоже резервов нет. Точнее, у них есть наличные деньги на корреспондентских счетах в ФРС, но вброс этих денег в экономику неминуемо приведет к инфляции.

В целом, вывод-то довольно простой. Для того, чтобы решить две противоречивых задачи, необходимо, чтобы где-то начался экономический рост, который бы потребовал и дополнительный объем денег и позволил бы создать финансовый поток, за счет которого можно возвращать накопленные долги (пусть даже реструктурированные). Но этот рост почему-то не начинается?

А где он был, скажем, года четыре назад? Нельзя ли восстановить такую ситуацию? Нет, не получится, поскольку тогда проблема долга разрешалась очень просто – он реструктурировался за счет постоянного снижения стоимости кредита. А снизить стоимость кредита больше не получается, стоимость денег для банков (от ФРС) и так практически равна нулю, а реальный кредит для всех остальных, наоборот, стоит все дороже, поскольку растут риски невозврата.

В общем, серьезных оснований для того, чтобы считать, что рост «вот-вот начнется» нет. Многие считают, что главная причина тут – накопленные долги, однако это только следствие, главное – это причина, по которой долги накапливались. А причина этот состоит в том, что в США многие годы (почти три десятилетия) стимулировали конечный спрос государства и домохозяйств за счет кредита. Долги росли не сами по себе, они стимулировали спрос, то есть, фактически, увеличивали ВВП. Сегодня нужно не списывать долги (которые, конечно, списать можно, одновременно с уничтожением значительной части финансовой систему), а поддерживать спрос. Но даже если не учитывать набранные долги, то просто отказ от продолжения кредитования и восстановления сбережений на историческом уровне, приводит к резкому падению спроса. В США – как минимум на 3 триллиона долларов в год (в реальности, точка равновесия спроса/доходов для домохозяйств лежит еще ниже).

В такой ситуации системное восстановление рынка недвижимости невозможно. А значит – нет и залогов для рефинансирования старых и получения новых кредитов, нет рабочих мест, ну, и так далее, и тому подобное ... Пока спрос и доходы не придут в равновесное состояние – экономика США в рост не пойдет.

закрыть...


Оцените статью