Голосования

В эпоху какого руководителя России Вы предпочли бы жить?




О том как всё устроено

О стоимости недвижимости.

Экономика

02.05.2014 06:24

taotan

188

моя старая аналитическая статья по поводу того,что называется "активами", к которым относится недвижимость. Как нам сообщают новости:

МОСКВА, 24 мар - РИА Новости. Около 200 тысяч богатейших людей мира хранят пятую часть своих капиталов в недвижимости - в их частной собственности находится недвижимость на общую сумму более 5 триллионов долларов, говорится в исследовании международного агентства недвижимости Savills и мирового агентства Wealth-X, которое занимается сбором и обработкой информации связанной с богатейшими людьми мира.
"Общая стоимость мировой недвижимости на данный момент составляет около 180 триллионов долларов, примерно 72% из которых приходится на долю жилой недвижимости, используемой владельцами в качестве места проживания. Общая стоимость инвестиционных объектов, находящихся в регулярном обращении, оценивается в 70 триллионов долларов, из которых 20 триллионов долларов приходится на коммерческие объекты", - рассказывается в нем.
При этом около 3% общей стоимости всей мировой недвижимости, или 5,3 триллиона долларов, по данным экспертов, принадлежит UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals) - самым богатым людям мира, чей частный капитал превышает 30 миллионов долларов. При этом общее число самых обеспеченных людей составляет лишь 0,003% населения нашей планеты.
По подсчетам аналитиков, крупнейшая доля всей находящейся в частных руках UHNWI недвижимости по ее общей стоимости – в общей сложности почти 80% (4,2 триллиона долларов) - принадлежит богатейшим людям Европы и Азии. При этом, по данным Savills, европейцы хранят в недвижимости 31%, а азиаты – 27% своих капиталов.
В то же время среди стран крупнейший в мире источник частных международных инвестиций в недвижимость со стороны представителей сегмента UHNWI представляет собой Германия - 17,82 тысячи человек богатейших жителей этой страны владеют недвижимостью на сумму 945 миллиардов долларов. Второе место по объему инвестиций UHNWI принадлежит Японии (621 миллиардов долларов, 14,27 тысячи наиболее обеспеченных людей), а третье - США (530,8 миллиарда долларов, 70,485 тысячи богатейших людей).
"В России, по данным Savills, лишь 1,18 тысячи человек могут быть причислены к категории UHNWI. Совокупная стоимость недвижимости, которой они владеют, равна 56,2 миллиарда долларов, причем 40-60% их инвестиций в данный сектор приходится на Россию. Средний возраст этих людей – 50,5 лет, 5% из них – женщины", - отмечается в отчете.
http://1prime.ru/development/20140324/781120738.html


Чтобы дальше об этом писать,упомяну еще одну информацию:

Мировой долговой рынок в прошлом году достиг отметки 100 трлн долл., свидетельствуют данные доклада Банка международных расчетов. Свои позиции на нем укрепил государственный сектор, чьи обязательства оцениваются в 43 трлн долл. В то же время снижение доли банков на долговом рынке препятствует финансовой глобализации, предупреждают экономисты.
Глобальный долговой рынок вырос на 40% в период с середины 2007 года по середину 2013 года и достиг 100 трлн долл., в то время как рынок акций за тот же период потерял 3,86 трлн долл. и оценивается в 53,8 трлн долл. Сейчас общий доход по облигациям в среднем составляет около 2%, тогда как в 2007 году — 4,8%, свидетельствует индекс Bank of America Merrill Lynch Global Broad Market.
Ведущими игроками на долговом рынке являются государственные структуры, обязательства которых составляли 43 трлн долл. на середину прошлого года. Этот показатель на 80% выше, чем семь лет назад. Так, одним из крупнейших эмитентов долговых обязательств остаются США. Сейчас общая стоимость облигаций этой страны, обращающихся на долговом рынке, составляет 12 трлн долл., в то время как в 2007 году — 4,5 трлн долл.
http://www.rbcdaily.ru/world/562949990793503



Начнем разбирать вопрос с выяснения того,что собой представляет недвижимость. Говоря языком бухгалтера, недвижимость относится к средствам производства и со временем теряет свои потребительские качества (износ), в связи с чем приходится тратить денежные средства на ремонт, для чего изобретено важное бухгалтерское средство-называется амортизация.
Для тех,кто не особо дружит с бухгалтерией,я вкратце объясню- амортизация- это снижение стоимости средства производства (недвижимости) с одновременным перечислением разницы денег в заначку,или иными словами, создаются накопления,которые впоследствии позволяют или восстановить объект или приобрести/построить новый.Накопления создаются из источника дохода-прибыли или дохода.
Как известно, при капитализме расходы социализируются, поэтому амортизацию на содержание частного жилья каждый частник должен брать на себя и вследствие чего стоимость недвижимости частного сектора должна падать при одновременном увеличении денежных накоплений.Но, однако, мы это не наблюдаем, наоборот, мы видим совсем иное- частная недвижимость в цене растет. Почему это происходит,я объясню ниже.


Итак, начинаем исходить из классики- мы имеем накопления,чтобы купить квартиру/дом в личную собственность. Дом есть, продавец есть, все согласны. Но тут появляется наш конкурент. Он тоже хочет именно этот дом и начинает торговаться. А предложение его следующее: он продавцу даст больше денег, потому что у него есть не только накопления, но и квартира, доставшаяся от бабушки по наследству. Конкурент идет в банк, банк под залог квартиры дает ему деньги, плюс он снимает вклад из банка. Итог: он у нас перекупил дом не потому,что имеются накопления, которые отражают настоящую стоимость дома, а потому что банк при помощи финансовой системы дал аванс нашему конкуренту. Этот аванс увеличил стоимость дома, скажем так, сделав его частично авансовым. Иными словами, стоимость дома у нас сложилась частично из накоплений,частично из выданного аванса,который надо возвращать банку.При этом,как ни забавно, он выдал кредит на наши накопления,что создает ощущение не совсем честной игры.
Кто работал с недвижимостью (покупал/продавал), тот знает,что, как правило, чистых покупателей с деньгами бывает крайне мало. Как водится, покупатель имеет сбережений довольно небольшую сумму, которая идет на небольшой аванс при покупке недвижимости,вся остальная (виртуальная) сумма идет либо через банк, либо через аналогичные цепочки (другими словами-бартер, натуральный обмен),где в конечном итоге снова появляется кредит банка.
Или иными словами, реальная стоимость недвижимости должна составлять сумму реальных денежных накоплений без учета натурального обмена, который является фиктивным капиталом, плюс учет износа объекта недвижимости.
(Я не буду говорить о небухгалерских оценках, как, например, вид из окна и пр., это довольно субъективно)
.


Если возвращаться к размещенной информации, то перед нами цифры фиктивного(бумажного), а не реального капитала (стоимость недвижимости), которые не являются денежными накоплениями, более того,не учитывается естественный износ, который присущ материальным объектам (недвижимости).В связи с отсутствием грамотной политики государства и,соответственно, производства,общественные накопления фактически отсутствуют и замещаются банковским авансом (облигации) для выплат тех же пенсий, поэтому фиксируется рост государственной задолженности. А сама недвижимость до полной выплаты кредита находится на балансе банков и является их собственностью. То есть это относится и к самым богатым,если они взяли кредит на приобретение недвижимости. В свою очередь, при мощной дефляции актив банка под названием "недвижимость" обнуляется, банки банкротятся, в этом случае помощь банкам оказывает государство.

Сcылка >>


Оцените статью