Голосования

В эпоху какого руководителя России Вы предпочли бы жить?




В российские магазины - и желудки - поступил пластиковый рис из Китая

Реквием по пузырю на рынке недвижимости США

Экономика

10.09.2006 16:14  

Михаил Хазин

267

Ситуация с рынком недвижимости в США, взгляд американцев Реквием по пузырю на рынке недвижимости США
Текст: Эрик Спротт, Саша Солунак 06 сентября 2006

В этом году мы уже несколько раз писали о «пузыре» на рынке недвижимости, и у этого были вполне конкретные причины. Разница между рынком недвижимости США этого лета и прошлого так же очевидна, как разница между днем и ночью. В прошлом году в это время покупатели буквально расталкивали друг друга локтями при все уменьшающемся предложении – одно это уже могло свидетельствовать о том, что рынок охватила паника и жажда наживы.
Это приводило к стихийным аукционам, и дома часто продавались буквально через несколько дней после появления на рынке, да еще по цене сильно превышающей начальную. Но сколь многое может измениться за год! Сегодня ситуация сложилась с точностью до наоборот. Число непроданных домов – как новостроек, так и вторичных – растет с каждым днем. Такое ощущение, что все потенциальные покупатели сложили вещи и отбыли в неизвестном направлении. Отсутствие массового спроса на недвижимость заставляет продавцов шаг за шагом умерять аппетиты, и цены падают. Теперь продажа дома занимает отнюдь не считанные дни, а скорее месяцы. Средняя цена квадратного метра постепенно снижается в большинстве штатов. Домовладельцы оказываются на грани разорения из-за неминуемого роста процентных ставок по кредиту и, соответственно, роста ежемесячных выплат. Возможности рефинансирования кредитов снижаются по причине роста процентных ставок и окончания ажиотажного роста цен. Как воздушный шар, который вдруг оказался надут до предела, рынок недвижимости в США быстро и решительно подошел к своему рубежу. Каждая неделя приносит все новые сообщения об ухудшении положения на рынке недвижимости.
Скорость аннулирования договоренностей о сделках была ошеломляющей, но такова природа мыльных пузырей. Сейчас уже невозможно отрицать, что первая половина этой декады сделала очевидным существование на рынке недвижимости пузыря невиданных ранее размеров. По данным federal housing index, средняя стоимость домов выросла фактически на 60% – а это существенно больше, чем доходы людей за то же время или, к примеру, уровень инфляции. Как и все пузыри, он раздувался под действием собственного веса и сейчас находится в свободном парении. Как студенты, изучающие психологию рыночных явлений, мы не станем говорить, будто мы видим ясную перспективу развития событий. Однако отметим, что, как и индекс NASDAQ в конце 90-х, рынок недвижимости на сегодняшний день имеет все симптомы паники. График значений индекса цен на рынке недвижимости по своему поведению сейчас очень напоминает поведение NASDAQ 6 лет назад, и в таком случае развязка уже близка. (Посмотреть корреляцию этих графиков вы можете на сайте www.investech.com.) Кроме того, семь лет назад мы были одними из немногих, кто предсказал падение рынка в аналогичной ситуации, в то время как большинство говорило о том, что «ситуация выглядит совершенно иной». Мы делали аналогичные прогнозы относительно рынка недвижимости и ранее, и статьи относительно текущего состояния дел, появляющиеся в журналах, похоже, оправдывают наши ожидания. Кстати, есть законы, которые никогда не меняются. Паника на рынке всегда имеет одни и те же симптомы. Это динамика нарастающего страха и нарастающего желания. Желания получить легкие деньги. Страха упустить свою лодку. Паника затягивает людей вовнутрь и, когда все уже там, выбивает почву из-под ног. На рынке недвижимости этот сценарий сейчас разыгрывается как по нотам. Иногда возникает даже ощущение дежавю.

Последней каплей для пузыря на рынке недвижимости стал рост процентных ставок из-за ультраагрессивной федеральной политики по ужесточению наказаний за неуплату налогов, которая стартовала в 2001 году. Но один этот факт не смог бы удерживать пузырь на плаву столь длительное время. Когда пузырь только начинает расти, на него воздействует такой человеческий фактор, как «жажда наживы», и это изменяет имеющуюся финансовую ситуацию, а пузырь достигает невероятных размеров. Финансовые учреждения поддерживали пузырь на рынке недвижимости, как делал бы каждый, кто имеет в этом деле свой интерес. Даже предупреждения профессионалов, говорящих, что риски растут, в данном случае были бесполезны – как и в случае с любым пузырем. Почему это так? Даже факт открытия двойной бухгалтерии в Fannie Mae не стал препятствием для удвоения их прибыли за последние пять лет. Никакие системные ограничения не работают, когда пузырь находится в стадии роста. Регуляционные инструменты для нормализации ситуации могут быть применены только после окончания кризиса на рынке, а никак не в процессе. Слишком велико искушение, и слишком много на рынке свободных денег, которые люди хотят заработать.
Пузырь на рынке недвижимости, как и любой пузырь, провоцирует нарушения в работе системы. Как мы уже говорили, предложение на рынке недвижимости возросло, когда продавцам было предложено «указать сумму» в ипотечных закладных под угрозой аннулирования договора. Еще больше подстегнул пузырь тот факт, что банки и заемщики, проявив единство намерений и некоторую выдумку, изобрели квазиипотечные схемы договоров, чей уровень риска, безусловно, выше по сравнению с обычными договорами. Для объективности отметим, что эти схемы существовали и до появления пузыря на рынке недвижимости, но их процент был неизмеримо меньше. Кроме того, они применялись только по отношению к клиентам с высоким уровнем доверия банков. Сегодня такие типы договоров стали нормой, а не исключением. Они заключаются даже с людьми с невысоким уровнем платежеспособности, что, безусловно, увеличивает рыночные риски. Эта ситуация также характерна именно для ситуации «мыльного пузыря» на рынке.
Новые схемы ипотечного кредитования, появившиеся в результате паники на рынке недвижимости в США, предполагают наличие кредитов с крайне низкими выплатами банку в первые годы. Плавающая процентная ставка по ипотечному кредиту стартует теперь от 1% в первый год пользования ссудой. Однако эти залоги типа «2 + 28» предлагают более низкие ставки в первые два года, но отличаются существенным ростом ставки в последующие 28 лет. А если пользователю кажется, что ставка, которую ему предоставляют после двух лет выплат по такому кредиту, слишком высока, то ему предлагают рефинансировать свой кредит с помощью другого кредита аналогичного вида, то есть по схеме «2 + 28». Кроме того, банки предоставляют своим клиентам возможность негативной амортизации, если минимальных залоговых платежей за первые пять лет было недостаточно, чтобы покрыть изначальные затраты. Комбинированные ссуды позволили заемщикам набирать деньги на первоначальный взнос с помощью залога имеющейся у них собственности. А первоначальные платежи для малообеспеченных семей выплачивают благотворительные фонды застройщиков.

По статистике источника статьи, 43% тех, кто впервые покупал дом в 2005 году, не имели собственных средств на первоначальный взнос. Все эти схемы приобретали все большую популярность по мере развития пузыря на рынке недвижимости. По телевидению шла постоянная реклама, предлагавшая людям получать кредиты на покупку домов. Все это было призвано вовлечь как можно большее число людей и заставить их, совершая сделки на рынке, создать панику и ажиотажный спрос. Но остается вопрос: когда наконец все включатся в игру, откуда возьмется новый спрос и как поддержать его на прежнем уровне? Никак. Это классический финал развития истории с мыльным пузырем на любом рынке.
Эта та ситуация, которую рынок недвижимости США переживает сегодня. Все уже включились в игру, выйти из которой очень сложно. Число объявлений о продаже домов постоянно растет. В некоторых сегментах рынка предложение в два, а то и в четыре раза превышает показатели прошлого года. Срок экспозиции непроданных домов по стране в среднем сейчас составляет 7,3 месяца против 4,6 месяцев в то же время в прошлом году. На некоторых рынках есть предложения, которые годами ищут своего покупателя. Покупателей на эти дома катастрофически не хватает. В сегодняшних выпусках Wall Street Journal вы можете встретить немало историй на эту тему, доходящих до смешного. Хотя для их участников это смех сквозь слезы.
Женщина, которая в прошлом сентябре предлагала свой дом с 5 спальнями за $1 млн 100 тыс., в марте отпустила цену до $900 тыс. и до сих пор не нашла покупателей. Сейчас, чтобы все-таки продать дом, она вынуждена выставить его на аукцион. В другом недавнем выпуске того же журнала опубликована история о женщине из Детройта, которая не может больше оплачивать купленный в кредит дом. Летом она выставила свой дом на продажу за $400 тыс., но покупателей не было. Сейчас она готова на сумму в $270 тыс., хотя ее долг банку составляет свыше $320 тыс.
Во Флориде застройщики планировали продавать новые дома за $490 тыс. Однако на рынок пришли спекулянты. И опустили планку, перепродав аналогичный дом за $315 тыс. Можно привести множество таких примеров. Американскому пузырю предстоит бесславный конец, как мы и говорили. Чтобы окончательно добить ситуацию, арендные ставки в США начали расти после почти 5-летней стабильности. На фоне снижения стоимости домов это не может служить хорошим предзнаменованием.
Проблемы сегодня не только в рынке недвижимости, но и в финансовом мире в целом. Изобретенные за время паники финансовые схемы перестанут работать, когда процентные ставки по кредитам пойдут вверх и цены на дома перестанут расти. Пузырь, который вот-вот лопнет на рынке недвижимости, подорвет всю финансовую систему США. 10% домовладельцев уже не имеют возможности выплачивать кредит за свой дом или имеют просрочки по платежам. 30% домовладельцев, получивших кредит в прошлом году, тоже. В долларах США речь идет о сумме в $9 млрд, которые финансовая система США может недополучить. Излишне говорить о том, какой это риск для страны в целом.

Главное зло – это ипотечные кредиты с плавающей ставкой. Более 2 триллионов таких кредитов, о которых мы говорили ранее, было выдано за последние 2 года. В прошлом году проценты по такого рода кредитам резко пошли вверх. Теперь проценты за первый год составляют 6%, хотя еще в прошлом году они не превышали 4%.
Многие заемщики столкнутся с необходимостью выплачивать резко выросшие ежемесячные платежи. Но это не самое худшее. Двумя наиболее распространенными в последние пару лет типами кредитов были кредит с плавающей процентной ставкой и исключительно процентный кредит (кредит, по которому до истечения его срока выплачиваются только проценты, а основная сумма погашается в конце срока одним платежом). Как мы говорили раньше, эти виды кредитов предполагали низкие ежемесячные платежи и отсрочку основной выплаты. Наша статистика показывает, что около трети кредитов, полученных в прошлом году, были выданы по этим схемам. Заемщики, взявшие кредит на столь привлекательных, казалось бы, условиях, теперь переживают наибольший шок от изменившихся условий кредитования. Процентная ставка растет на глазах, и теперь они должны в разы увеличить размер ежемесячных выплат либо ускорить окончательную расплату с банком, которая в этом случае может быть выше, чем изначальная сумма кредита, благодаря негативной амортизации. Порядка половины триллиона долларов должны получить банки по этим кредитам в ближайший год. Произойдет ли это на практике?
CountryWide Financial, крупнейший держатель закладных в стране, планирует разослать тысячи писем своим клиентам, предупреждая их об ожидаемом пересмотре процентных ставок. Для заемщиков, которые получили исключительно процентный кредит, это может означать 50-процентный рост ежемесячных платежей. Те, кто выплачивали минимальные суммы по кредитам с плавающей ставкой – а это 7 из 10 заемщиков, могут столкнуться с удвоением или даже большим увеличением выплат. Как вам такой удар? Многие противятся подобным тенденциям, призывают власти воздействовать на ситуацию... Однако это вряд ли реально. Ситуация развивается так, как всегда развивается мыльный пузырь на рынке – он затягивает людей внутрь, чтобы потом выбить почву у них из-под ног. Мы подозреваем, что после пересмотра процентных ставок последствия падут не только на залогодержателей и заемщиков, но и на сопредельные рынки, а рынок недвижимости будет испытывать избыток предложений, выставленных на продажу. Это само собой приведет к резкому снижению цен на недвижимость.
Изменение цен на недвижимость и пересмотр компаниями процентных ставок приведут к тому, что мыльный пузырь лопнет, собрав все последствия финансового безрассудства последних лет. Роберт Тол, руководитель компании застройщика Toll Brothers, уверяет, что за 40 лет работы на рынке еще не наблюдал подобного спада. Он говорит также, что все предыдущие кризисы были вызваны макроэкономическими проблемами либо безработицей. «А сегодня, – продолжает Тол, – у нас нет безработицы, есть стабильный рынок, стабильная экономика и кризис на рынке недвижимости. Как долго может продлиться такая ситуация?» Брюс Кратц, глава компании KB Homes, называет рынок недвижимости «очень и очень ухабистым», а его клиентов «слишком сомневающимися». Анхело Мозило, глава Службы финансов США, недавно сказал: «Я никогда за 53 года не видел, чтобы растущий пузырь лопался плавно, поэтому мы должно решить ситуацию до того, как это произойдет». Ameriquest Mortgage, крупнейший из держателей вторичных ипотечных закладных, планирует сократить треть из своих 11 000 рабочих мест. Washington Mutual тоже объявил о планируемых сокращениях в связи с ситуацией на рынке. А ведь эти сокращенные работники тоже являются заемщиками, которые платят по кредитам. Кто будет платить за них?

Но это еще не все. Есть и другой взгляд на ситуацию, согласно которому мыльный пузырь на рынке недвижимости на самом деле благо для экономики Штатов. Это говорит о том, что 50% роста занятости населения в США за последние пять лет были связаны именно с развитием этого пузыря и находились в таких сферах, как строительство, ремонт, реконструкция, продажа недвижимости, ипотечное кредитование... Эффект дополнительной прибыли от этого явления затронул многие сферы экономики, особенно включающие потребительский сектор. А теперь, когда период паники подходит к концу, разве это ненормально, что экономика США переживает некий кризис? Уровень занятости населения снижается. Покупательская способность населения падает. Люди загнали сами себя в тупик, использовав растущие цены на недвижимость, чтобы получить прибыль. Живя в ситуации постоянного роста цен, люди привыкли оперировать суммами в среднем по $50 тыс. Подумайте, как должно быть сложно среднему американцу сэкономить из зарплаты на ежедневных нуждах подобную сумму. Очень немногие смогут реально с этим справиться, даже при приличных ежемесячных доходах. Сейчас эта волна пройдет, но эффект, который она имела для экономики, останется.
Заложив свои акции, люди уже сегодня чувствуют себя беднее, чем вчера. Развитие рынка в последние несколько лет обернулось для них обманом. По нашему мнению, излишне говорить, что кризис на рынке недвижимости станет кризисом для всей экономики в целом, но в то же время он станет исцеляющим и обновляющим моментом для развития ситуации в дальнейшем.

(Статья печатается по материалам Sprott Asset Manegement)

Источник: www.sob.ru


Оцените статью